부동산 아파트 보유세 계산기 (ft. 재산세/종부세)

부동산 아파트 보유세 계산기 및 뜻을 총정리해보도록 하겠습니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세, 일명 종부세로 구성되어 있습니다. 즉 보유세에 해당하는 재산세와 종부세를 총정리하는 시간이니 궁금하셨던 것 모두 해결하실 수 있기를 바랍니다.

 

 

보유세

집을 살때 취득세를 냈다면 집을 보유하고 있을 때에는 필수로 보유세를 내야 합니다. 보유세는 다시 지방세에 해당하는 재산세와 국세에 해당하는 종합부동산세로 나뉘는데요 재산세는 부동산을 소유한 모두에게 발생하고 종부세는 공시 가격 합계가 일정 금액을 넘을 때 발생합니다. 지금부터 각각의 세금 계산 방법과 용어들을 상세히 알려드리겠습니다.

 

재산세

보유세의 과세 기준일은 6월 1일 입니다. 6월 1일 등기부등본상 소유주에게 그 해의 보유세를 부과하게 됩니다. 따라서 팔 때는 6월 1일 전에 살 때는 6월 1일 후에 하는 것이 재산세 절감의 기본 팁이라고 할 수 있습니다.

 

납부기간

재산세 납부 기간은 1,2분기로 나누어 납부하게 됩니다. 주택의 경우 1분기는 7월말, 2분기는 9월 말로 정해져 있습니다. 다만 세액이 20만 원 이하인 경우 1분기에 일시 납입합니다. 토지의 경우 9월 말, 건축물의 경우 7월 말이 납부기간이니 참고하시기 바랍니다.

 

주택 재산세율

주택 재산세율은 과세표준을 기준으로 6천만원, 1억 5천만 원, 3억 원을 기점으로 나뉩니다. 여기서 재산세의 과세표준은 시가표준액을 기본으로 하는데 공시 가격 * 공정시장가액비율(주택의 경우 60%)로 계산합니다. 예를 들어 내 아파트의 공시 가격이 10억 원이면 과세표준은 60%를 곱한 6억 원으로 계산됩니다.

 

 

6천만 원 이하 : 0.1%

6천만 원~1억 5천만 원 이하 : 6만 원 + 6천만 원 초과금액의 0.15%

1억 5천만원~3억원 이하 : 19만 5천 원 + 1억 5천만 원 초과 금액의 0.25%

3억 원 초과 : 57만 원 + 3억 원 초과금액의 0.4%

 

세부담 상한

재산세 세부담 상한이라는것이 있는데요 전년도 재산세 대비 증가액 상한을 정해서 세금을 감면해주는 제도입니다.

공시 가격 3억 원 이하 : 전년도 재산세 대비 증가액 5% 이내

공시 가격 3억~6억 원 이하 : 전년도 재산세 대비 증가액 10% 이내

공시가격 6억원 초과 : 전년도 재산세 대비 증가액 30% 이내

 

즉 작년에 재산세를 100만 원 냈는데 올해 공시 가격이 4억이다라고 한다면 재산세가 130만 원이 나와도 최대 상한선인 10%. 즉 110만 원까지만 납부하는 것입니다.

 

재산세 계산기

 

재산세 계산 방법은 과세표준 * 세율 - 누진공제입니다. 보유세 계산기 링크로 직접 계산해 보실 수 있고 예시로 설명드리면 쉽게 이해되실 겁니다. 재산세 계산은 실거래가가 아닌 공시 가격을 기준으로 계산되는것이기 때문에 공시가격을 꼭 확인하셔야 합니다. 공시가격 / 공시지가 조회는 하단에 글을 첨부해 두었으니 참고하시기 바랍니다.

 

공시 가격 6억원 짜리 아파트라고 해보겠습니다. 과세표준은 공시가격 * 60%이기 때문에 과세표준은 3억 6천만 원입니다. 이 과세표준을 기준으로 주택 재산세율을 보면 3억 원 초과에 해당되어 57만 원 + 3억원 초과금액(6천만원)* 0.4%로 계산됩니다. 즉 57만원 + 24만 원 = 81만 원입니다. 여기에 지방교육세 162,000원 (재산세액의 20%) + 도시지역분 504,000원(과세표준액의 0.14%)이 더해져서 총 1,476,000원이 총 납부 금액으로 계산됩니다.

 

종부세

종합부동산세의 과세 기준일 역시 6월 1일입니다. 재산세와 마찬가지로 6월 1일을 기준으로 집을 소유한 사람에게 1년 치 보유세가 부과되니 시점을 잘 생각하셔서 주택을 거래하셔야 합니다.

 

납부기간

종부세 납부 기간은 매년 12월에 한 번 납부하게 됩니다. 재산세와 납부기간이 다르니 혼동 없으시길 바랍니다. 6월 1일 기준 개인별 공시 가격을 합산해야 합니다. 공시 가격은 나라에서 정하는 금액이기 때문에 종부세와 재산세를 포함한 보유세는 공시 가격이 오르면 세금이 오르게 됩니다.

 

종부세 계산기

 

종합부동산세 계산은 재산세 계산보다 조금 더 복잡한데 핵심만 설명드리겠습니다. 1세대 1 주택자의 경우 합산 공시 가격이 9억 원 이하, 다주택자의 경우 합산 공시 가격이 6억 원 이하일 경우 종부세가 발생하지 않습니다. 또한 단독 명의의 경우에는 9억 원까지 기본 공제되지만 공동명의의 경우 1인당 6억 원씩 총 12억 원이 기본 공제됩니다.

 

즉 10억짜리 아파트를 소유하고 있다면 부부 공동명의로 소유하여 2인 합산 12억 원이 기본 공제되기 때문에 종부세가 발생하지 않지만 단독 명의일 경우 9억 원까지만 공제되고 초과한 1억에 대한 종합부동산세가 발생하게 됩니다. 따라서 명의에 따라 세금을 최대한 줄일 수 있습니다.

 

종부세 계산방법은 (공시 가격 합산 - 기본공제) * 공정시장가액비율 * 세율로 계산됩니다. 여기에 재산세액 공제, 세액공제(고령자 공제, 장기보유 공제 합산 최대 80%), 세부담 상한 초과 세액까지 빼주고 나면 최종 종합부동산세가 계산됩니다.

 

 

세율은 표를 참고하시고 고령자 공제는 60~65세는 20%, 65세~70세는 30%, 70세 이상은 40%의 공제율이 적용됩니다. 장기보유 공제는 5~10년은 20%, 10~15년은 40%, 15년 이상은 50%의 공제율이 적용됩니다.

 

보유세 계산기 링크를 통해서 재산세와 종부세를 한 번에 계산해보실 수 있습니다. 각각의 항목을 정확히 입력하시고 나이와 보유기간, 세부담 상한 등을 체크하시면 입력항목이 나옵니다. 이것들을 입력하셔야 세액공제가 적용되니 해당되시면 꼭 체크하시고 입력하시기 바랍니다.

 

다음은 재산세와 종부세를 합한 보유세 계산 예시입니다. 공시 가격 10억 원, 72세, 12년 보유를 입력했을 때의 계산서이니 참고해보시기 바랍니다. 

 

공시 합산 가격 (10억원) - 1세대1주택 공제가격 (9억원) = 1억원

1억원 * 공정시장가액비율 95% = 9천 5백만원

9천 5백만원 * 3억원 이하의 세율 0.6% = 57만원

재산세 중복분 228,000원, 고령자 공제 136,800원, 장기보유 공제 136,800원 차감

농어촌 특별세 (종부세의 20%) 13,680원 추가

총 종부세 82,080원

 

링크에 들어가 보시면 공정시장가액 비율이란 것이 있는데 이는 나라에서 정하는 것으로 2020년에는 90%, 2021년에는 95%가 적용되고 2022년부터는 100%로 적용될 예정이라 합니다. 즉 종부세가 더욱 높아지고 그만큼 세금 역시 증가할 것이라는 이야기 입니다.

 

 

이상으로 보유세 (재산세 및 종합부동산세) 계산방법에 대해 총정리해보는 시간을 가졌습니다. 이외의 부동산 세금과 공시 가격 조회 등 내용은 아래 링크를 참고해보시기 바랍니다.

 

 

2021년 개별 공시지가 조회 방법 (공시가격)

2021년 개별 공시지가 조회 방법 (공시가격)

취득세 계산기 및 세율표 (ft. 감면, 증여/상속)

취득세 계산기 및 세율표 (ft. 감면, 증여/상속)

아파트 실거래가 조회

아파트 실거래가 조회