양도소득세 총정리 (양도세 계산기)

양도소득세, 양도세 총정리 시간을 가져보겠습니다. 지난 시간에는 취득세 및 보유세에 대해 정리해봤는데요 이번 양도세까지 해서 부동산 세금 관련 굵직한 내용은 전부 정리하게 될 것 같습니다. 지난 글은 하단에 첨부해 둘 테니 확인해보시기 바랍니다.

양도소득세

양도세라고도 부르는 양도소득세는 재산을 양도할 때 차익에 대해 부과되는 세금으로 거래 후 양도일이 속하는 말일로 부터 2개월 이내 직접 신고 및 납부해야 합니다.

토지, 건물 등 부동산이나 주식, 분양권 같은 부동산에 관한 권리를 양도할 때에 모두 양도세가 발생합니다. 차익에 대한 세금으로 소득이 발생하지 않았거나 손해를 봤다면 양도소득세는 발생하지 않습니다.

양도세 비과세

양도세 비과세는 절세효과를 가장 크게 볼 수 있기 때문에 많은 분들이 많이 알아보시고 준비하고 계시는 것 같습니다. 따라서 다른 부동산 세금에 비해 더욱 중요한 것이 바로 양도세라고 할 수 있는데요, 하나씩 차근차근 살펴보겠습니다.

우선 양도세 비과세에 대해 알아보겠습니다. 1세대 1주택인 분들이 비과세 요건을 갖추시면 양도차익에 대한 소득세를 내지 않게됩니다. 여기서 1세대 1주택 비과세 요건이란 양도가액이 9억 원 이하이면서 1세대 1주택만 보유하고 조정지역은 2년 거주요건, 비조정 지역은 2년 보유요건입니다.

쉽게 말해서 내가 조정지역에 해당하는 1주택을 소유하고 있으며 2년을 거주하고 6억 원에 팔았다고 한다면 비과세 요건에 해당되기 때문에 양도세가 발생하지 않는 것입니다.

양도세 계산방법

양도세 계산법은 다음과 같습니다.

과세표준(양도차익 - 장기보유 특별공제 - 기본공제)*세율 - 누진 세액 + 지방소득세 10%

양도차익이란 양도가액(판매 가격) - 취득가액(구매 가격) - 필요경비(물건을 살 때, 가치를 높이는데 드는 비용)로 계산합니다. 여기서 필요경비에 해당하는 것은 중개수수료, 법무사 비용, 소유권 관련 소송/화해 비용, 확장비, 바닥시공비용, 보일로 교체비용 등이 있습니다. 다만 벽지, 장판, 조명, 하수도관, 싱크대, 옥상 방수, 화장실 공사는 인정되지 않으니 유의하시기 바랍니다.

이러한 필요 경비를 증빙하기 위한 증빙서류가 필요하기 때문에 관련 세금 계산서, 매출전표, 현금 영수 중, 중개수수료 영수증, 집수리 영수증 등을 평소에 잘 챙겨둬야 합니다. 분실 위험이 있으니 사진으로 찍어두어서 보관하는 것도 좋습니다.

장기보유 특별공제는 물가 상승 대비 화폐가치가 떨어지는 것을 감안해주는 제도인데 3년 이상 보유한 경우부터 보유기간에 따라 공제를 해줍니다. 하지만 조정대상지역의 다주택자 (2 주택 이상)는 공제가 제외됩니다.

또한 보유기간은 취득일(잔금 또는 등기접수일 중 빠른 날) ~ 양도일(매도 잔금일, 등기 넘어가는 날)로 계산하니 참고하시기 바랍니다. 기본공제는 인당 250만 원으로 계산됩니다.

세율과 누진공제액은 위의 표를 참고하시면 됩니다. 이제 이것들을 이용하여 양도세 계산기를 통해 어떻게 계산하면 되는지 알려드리겠습니다.

양도세 계산기

직접 양도세를 계산할 필요 없이 양도세 계산기를 통해 계산할 수 있습니다. 링크를 통해 부동산계산기.com으로 이동하시고 각 입력란에 수치를 넣으시면 됩니다.

예를 들어 주택을 8억에 구매하고 10억에 판매, 소요경비 2천만 원, 3년 보유, 2년 거주로 양도세 계산을 해보겠습니다. 양도차익은 10억 - 8억 - 2천만 원으로 1억 8천만 원입니다. 장기보유 특별공제는 3천6백만 원으로 계산되고 기본공제가 연 1회 인별 250만 원으로 적용되어 과세표준은 1억 4천150만 원입니다.

이 과세표준을 기준으로 세율은 35% 구간에 해당되고 누진공제는 1490만 원이기 때문에 1억 4천150만 원 * 35% - 1490만 원으로 계산하면 3462만 5천 원이고 여기에 지방소득세 10%인 346만 2천5백 원을 더하면 총 납부할 금액은 3808만 7500원이 됩니다.

이와 같이 본인의 조건을 하나씩 넣어보셔서 임시로 양도소득세를 계산해볼 수 있습니다.